Algemeen
Als dorpsteam Reeuwijk-Dorp, Tempel en buitengebied geven we de gemeente gevraagd en ongevraagd advies, dus ook over bouwplannen.
Bij het plan ‘St. Catharina / Achter de Boerderij’ worden appartementen, rijtjeswoningen en ruime vrijstaande woningen gerealiseerd. Tot onze verbazing is dit project mandelig. Dit betekent dat de bewoners gezamenlijk eigenaar zijn van de straten, het openbaar groen, de bruggen, parkeerplaatsen, straatlantaarnpalen en meer. Zij besluiten over, organiseren en betalen het beheer van de openbare ruimte en moeten hiervoor een Vereniging van Eigenaren oprichten (VvE). We hebben de gemeente gevraagd naar de redenen voor deze keuze, de ervaringen van de gemeente en de financiële en juridische risico’s. Omdat we geen duidelijke antwoorden kregen, hebben we zelf onderzoek gedaan.
Waarom mandeligheid
Volgens de literatuur zou mandeligheid de sociale cohesie verhogen, maar uit onderzoek is dat niet gebleken. Mandeligheid is voordelig voor de gemeente omdat de kosten voor onderhoud van de openbare ruimte bij de burgers wordt neergelegd. Mandeligheid kan ook het gevolg zijn van de voorwaarden die de gemeente stelt aan de inrichting van de openbare ruimte na oplevering van projecten. Dit kan ertoe leiden dat de ontwikkelaar ervaart dat het accepteren van mandeligheid de enige reële route is om het project doorgang te laten vinden.
Nadelen mandeligheid
Op beperkte schaal kan mandeligheid goed werken, bijvoorbeeld bij onderhoud van een gemeenschappelijk stukje groen. Als diverse delen van de openbare ruimte mandelig zijn kan dat tot grote problemen voor bewoners leiden. We hebben hiervan diverse voorbeelden gevonden, zowel in onze gemeente als in een buurgemeente en hebben met diverse bewoners gesproken over hun ervaringen. Één van de bewoners die we hebben gesproken zei “Als we hadden geweten wat het allemaal zou betekenen, hadden we het nooit gekocht. En het zou een reden zijn om te verhuizen”.
Dat er sprake was van mandeligheid ontdekten bewoners meestal pas door vermelding ervan in het koopcontract en hadden op dat moment geen goed beeld van de impact. Want hoeveel geld moet je als VvE bijvoorbeeld reserveren voor onderhoud? Het kan aardig in de papieren lopen als een weg opgehoogd moet worden, riolering vernieuwd moet worden of een brug moet worden vervangen. En aan welke eisen moet dat voldoen? Kan ook de bewoner met de kleine beurs dat wel betalen? Wat kun je doen als er wanbetalers zijn of je te maken krijgt met een ongeval op de openbare weg waarbij je als bewoners aansprakelijk wordt gesteld?
Mandeligheid kan dus grote financiële en juridische consequenties hebben voor de bewoners.
Het kan echter ook nadelig zijn voor de gemeente. Ze kan de regie over de openbare ruimte verliezen en heeft geen directe controle meer over het onderhoud en de naleving van de regelgeving. Dit kan leiden tot problemen bij het beheer, omdat sommige straten wel onderhouden moeten worden door de gemeente en andere (mandelige) straten niet. Dit maakt het voor ambtenaren moeilijk om consistente afspraken te beheren en te handhaven.
Verzoek dorpsteam bij inspraak gemeente
Op 29 mei heeft het dorpsteam ingesproken bij de gemeente en aangegeven dat het dorpsteam vindt dat de gemeente deze last niet bij haar burgers neer zou moeten leggen. Het lijkt erop dat mandeligheid een manier kan zijn om de gemeentekas te ontlasten door beheerkosten naar de burgers te verleggen. Als de gemeente daarvoor kiest, willen we dat ze hier transparant over zijn en een duidelijk beleid opstellen. Ze moeten er dan voor zorgen dat ambtenaren weten wanneer mandeligheid wel of niet de bedoeling is en hoe dit moet worden uitgevoerd. Ontwikkelaars en bewoners moeten weten waar ze aan toe zijn. We vinden dat de gemeente geen mandeligheid moet verlangen voor essentiële infrastructuur zoals riolering, lantaarnpalen en wegen. Hofjes en eventueel ander groen zou in een aantal gevallen geschikt kunnen zijn, maar niet als hier woningen voor modale inkomens rondom staan.
We vinden dat de gemeente ervoor moet zorgen dat alle partijen weten wat de regels zijn en dat iedereen zich hier aan houdt.